Las inversiones inmobiliarias son una excelente oportunidad. Además de ser seguras, tienden a valorizarse y suelen generar rentabilidad asociada al flujo de dinero mediante los ingresos asociados al arriendo y los gastos derivados a impuestos, mantención y administración.
Ahora bien, calcular rentabilidad es clave porque nos ayuda a elegir de forma inteligente dónde colocar el dinero, minimizando riesgos y maximizando el beneficio.
Considera, por ejemplo, que el valor promedio de este indicador en departamentos de la RM es de entre 3 y 3.5%, pero históricamente ha alcanzado el 5.5%.
Pero ¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria? Se trata de un indicador usado en negocios e inversiones inmobiliarias para visualizar el performance del inmueble, frente al costo de su alquiler, los gastos que genera y el precio de compra.
¿Cómo calcular rentabilidad de un negocio inmobiliario?
La fórmula para calcular rentabilidad de una propiedad es muy sencilla:
- ROI= (Ganancia (rentabilidad neta / Inversión) x 100.
La rentabilidad absoluta es igual a los ingresos generados por el inmueble (arriendo) menos los gastos causados, que básicamente son las contribuciones, mantenimiento y gastos comunes.
Por ejemplo, imagina que tienes un departamento que generó los siguientes resultados en un año:
- Ingresos de arriendo x 12 meses: 6.000.000 pesos (500.000 pesos mensuales).
- Gastos de mantenimiento: 900.0000 pesos.
- Contribuciones: 700.000 pesos.
Al calcular rentabilidad absoluta obtienes un valor de 4.600.000 pesos en el año.
Sin embargo, vamos a profundizar más y a aplicar la fórmula completa del ROI, por lo que tendríamos un dato adicional: la inversión, es decir, el costo del inmueble. Para este ejemplo lo tasaremos en 85.000.000 de pesos. Toma nota:
- ROI = (Ganancia (rentabilidad neta / inversión) x 100)
- ROI = (Ganancia (4.600.000 / 85.000.000) x 100)
- ROI = 0.0541 x 100.
- ROI = 5.41%.
Estamos hablando de una rentabilidad anual de 5.41%. Lo que es igual a un total de 18.4 años para obtener el retorno total del capital invertido.
Sin embargo, estos son cálculos que no consideran otras variables asociadas al riesgo, como tasas de vacancia, gastos repercutibles, dinámicas del mercado y depreciación del dinero, aunque este último tiene un impacto menor en negocios e inversiones inmobiliarias porque las propiedades son tasadas en UF.
La rentabilidad por rendimiento (plusvalía)
Las propiedades tienden a valorizarse con el tiempo, generando así otro beneficio denominado plusvalía.
Gracias a ello, al momento de vender la propiedad se puede obtener la rentabilidad por rendimiento, entendida como la utilidad que obtienes entre el momento en que compras la propiedad y aquel en que sales de ella (desinviertes).
La fórmula es muy sencilla.
- Rentabilidad por rendimiento = ((Valor final de la inversión – Valor inicial de la inversión) / Valor inicial de la inversión) x 100.
Usando el mismo ejemplo anterior, el de la propiedad de 85.000.000 de pesos, ahora imagina que la vendes en 100.000.000 de pesos. Aunque es recomendable hacerlo en UF para evitar que variables como el valor del dinero en el tiempo, la inflación y el importe neto de los flujos de efectivo afecten los resultados:
- Rentabilidad por rendimiento: ((100.000.000 (3.228 UF) – 85.000.000 (2.744 UF) / 85.000.000) x 100.
- (484 /2.744) x 100.
- 0.1763 x 100.
Rentabilidad por rendimiento = 17.64%.
Nada cómo calcular rentabilidad de un negocio inmobiliario o de cualquier otro tipo de instrumento, para poder evaluar la viabilidad y proyectar ganancias. Además, es importante conocer otros conceptos clave, como apalancamiento, fuentes de financiamiento, amortización, Cap Rate, pago de capital, etc. En Academia Alborada puedes aprender todo esto y mucho más